독일 부동산시장 최근 동향(프랑크푸르터 알게마이너 신문, 2011.8.29)

부동산은 그 가격이 아무리 비싸더라도 사겠다고 나서는 사람이 늘 있다. 그래서 220억원(1천4백만 유로)짜리 호화주택도 팔렸다. 뮌헨의 옛 지역난방시설에 지은 700평방미터, 약 220평 규모의 펜트하우스가 바로 그 물건이다. 평방제곱미터당 3천만원(2만 유로), 평당 1억원 가까이 되는 가격이다.

 

대도시에 있는 일반 주택들의 가격도 만만치 않다. 10억원 안팍(수십만 유로)의 주택들이 인터넷에 매물로 올려놓기가 무섭게 팔려나가고 있다. “주택을 사려는 사람들이 많아서 우리도 놀라고 있다“고 바이에른의 한 부동산중개업자는 말한다.

 

최근 집을 사려는 사람들은 가격을 따지지도 않는다. 지난 수년간 ”일반적인 시세“라고 여겨졌던 도시 집값은 1년치 월세의 22배 수준이었다. 그러나 최근에는 36배 수준으로 뛰어올랐다. 새로 지어진 고급형 주택은 심지어 55배 수준까지 값을 부르고 있다. 부동산시장이 유래없는 활황세를 보이고 있는 것이다. 투자 목적의 수요와 실거주 목적의 수요가 모두 넘쳐나고 있다.

 

독일 부동산시장의 활황에는 세 가지 이유가 있다고 전문가들은 진단한다. 첫번째 이유는 최근 1년 동안 독일경제가 호조세를 보였고 실업률이 낮아졌다는 점이다. 두번째 이유는 주택 취득 관련 대출이자율이 매우 낮은 수준으로 유지되고 있다는 점이다. 낮은 대출이자율 덕택에 주택구입시 부담해야 하는 금융비융이 순소득에서 차지하는 비율이 25%를 초과하는지 여부를 나타내는 ”조달지수(Erschwinglichkeitsindex)“가 상대적으로 높은 수준을 유지하고 있다.

 

‘조달지수’는 주택가격, 대출이자율, 순소득 등 세가지 요인에 의해 결정되는데, 현재 독일의 ‘조달지수’는 주택취득에 따른 대출금 이자금액이 순소득의 25% 수준을 넘지않고 있음을 나타내고 있다. 그래서 잠재적인 주택 매수자가 계속 늘어나고 있는 것이다.

 

부동산 활황의 세 번째 이유로는 투자자들이 가지고 있는 자본시장에 대한 불확실성과 인플레이션에 대한 우려이다. 부동산중개업자들이 즐겨쓰는 ”예금통장 대신 부동산등기부(Grundbuch statt Sparbuch)“라는 말처럼 실물자산에 대한 투자자들의 관심이 높아졌다. 이를 두고 ”투자자들이 부동산으로 도피(Flucht der Anleger in die Immobilie)“하는 것이라고도 말하기도 한다.

 

독일 경제연구소 브렌케(Klaus Brenke) 연구원은 이런 현상에 대해 ”시장에는 돈이 넘쳐난다. 그런데 국채와 같은 안전자산에 대한 이자율은 물가상승률 이하 수준이다. 그래서 많은 투자자들이 금이나 부동산과 같은 투자대상에 관심을 보이는 것이다.“라고 설명한다.

 

그러나 엠피리카(Empirica) 투자자문사 브라운(Rainer Braun) 사장은 부동산시장 활황세를 인플레이션 우려와 관련짓는 것은 타당치않다고 보면서 부동산시장이 수년 전부터 공급부족 상태였다는 점을 지적한다. 그는 ”최근 부동산시장의 기조는 세계적인 금융위기와는 무관하다. 부동산가격 상승은 오래 전부터 진행되어 왔고 향후에도 일정기간 지속될 것이다. 독일에서는 새 집이 너무 적게 지어졌기 때문이다.“라고 진단한다.

 

주택에 대한 수요가 늘어나고 있었지만 공급이 너무 작았다는 얘기다. 전체 인구는 감소하였지만 1인가구나 핵가족은 늘어났다. 1인가구라 하더라도 좀더 넓은 주거공간을 갖고싶어 한다. 연방주택연구소(Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung) 분석에 의하면 주택에 대한 수요를 충족시키기 위해서는 매년 19만 3천채의 집이 지어져야 한다. 그런데 금년만 하더라도 겨우 4만채가 공급되었다. 인구가 소폭이나마 증가하는 도시의 경우는 1만여채 이상의 주택이 부족한 상태이다. ”뮌헨, 뒤셀돌프, 쾰른, 함부르크, 베를린, 프랑크푸르트, 슈트트가르트와 같은 도시가 거기에 해당할 것“이라고 브라운 사장은 말한다.

 

대도시 인구밀집지역에서는 수년 전부터 주택가격이 지속적으로 상승해왔다. 최근에는 실거주 목적의 주택취득 말고도 투자 목적의 수요가 따라붙었다. ”금융위기 이후 시중에 유동성이 풍부해진 것이 부동산시장에 미친 영향은 매우 제한적이다. 일부 부동산에는 가격거품이 끼었을 수도 있다.“고 브라운 사장은 말한다. 베를린의 프렌츠라우어 베르크(Prenzlauer Berg) 지역처럼 집값이 많이 오른 곳에서 집을 사는 것은 자칫 상투를 잡는 꼴이 될 수도 있다는 뜻이다. 그러나 정확히 어느 지역 집값에 거품이 끼여있는지 부동산업계 종사자들은 결코 말하려 하지 않는다.

 

중소도시나 농어촌지역의 경우 집값은 대부분 변함이 없으며 구 동독지역의 경우는 소폭 내리기까지 했다. 이 사실을 보더라도 부동산 가격 상승이 인플레이션 우려 때문이라는 설명은 납득하기 어렵다. 그렇다 하더라도 부동산협회(IVD) 자료를 보면 1977년부터 2010년까지의 기간동안 독일 7대 도시의 부동산가격 상승률은 물가상승률을 상회한 것으로 나타난다. ”대도시 인구밀집지역은 물론이고, 인구 10만 이상의 도시지역에서는 부동산이 유용한 투자대상이 된다“고 부동산협회 쉬크(Jürgen Michael Schick) 부회장은 말한다.

 

업계에서는 부동산 평당가격이 지속적으로 상승하고는 있지만 중저가주택의 거래비중이 높아지는 것으로 보고 있다. 2010년 거래건수는 사상 최대를 기록했다. 전면보수가 필요한 열악한 주택이나 전월세를 끼고 있는 주택도 어렵지않게 매도가 되었다.

 

게다가 저축은행(Sparkasse)의 대출신청금액이 사상 최고치를 기록했다. 이런 점들을 보면 많은 개인들이 실거주 목적 없이 주택을 매입하려 한다고 말할 수 있다. ”그런 사람들 중에는 부동산시장의 메카니즘을 전혀 이해하지 못하는 사람들이 많다. 그래서 주택을 일단 사두면 언제든지 부르는 값에 팔 수 있다고 생각하는 것“이라고 브라운 사장은 우려를 표시한다.

 

유사한 부동산 붐이 한번 있었다. 동서독 통일 직후 부동산업계는 헐값에 나온 주택을 소액투자자들에게 적극 알선했다. 많은 경우 우범지대에 위치한 노후불량주택들이었다. 그런 주택을 매수한 수십만명이 손해를 보았다.

 

그럼에도 불구하고 부동산을 사서 돈을 벌고 싶은 사람은 전문가의 조언에 귀를 기울이는 것이 좋다. 위치를 보아야 한다! 최고급 주택 보다는 최고급 위치가 더 큰 수익을 가져온다. 그리고 사람들이 거주하고 싶어하는 주택을 매입해야 한다. 그리고 부르는 값이라고 덥석 그 가격에 사서는 안된다! 인터넷에 올라온 인근지역 매물들의 가격과 반드시 비교해 봐야 한다.

 

텍스트 출처 : 프랑크푸르터 알게마이너 신문 (2011.8.29)

 

Die neue Lust (von Nadine Oberhuber)

 

29. August 2011 So viele Nullen kann der Preis einer Immobilie gar nicht haben, dass Verkäufer sie nicht loswürden. Satte 14 Millionen Euro, 20.000 Euro pro Quadratmeter, legte gerade ein Unternehmer auf den Tisch, um sich Münchens spektakulärste Wohnung zu sichern: ein 700-Quadratmeter-Dachterrassen-Penthouse im alten Heizkraftwerkturm.

Aber auch in der Preisliga der Normalsterblichen kommen Makler in Großstädten kaum noch hinterher: Wohnungen mit sechsstelligen Preisen können sie gar nicht so schnell ins Internet stellen, wie sich die Objekte verkaufen ließen. „Wir wundern uns selbst, wie groß der Ansturm ist“, sagt eine bayerische Immobilienmaklerin.

Selten billig

Und die Leute bezahlen fast alles, wundern sich Marktbeobachter: Vor ein paar Jahren galt das 22-fache der Jahresmiete als „normaler Kaufpreis“ für eine Stadtwohnung. Mittlerweile ist es schon das 36-fache. Für Edelneubauten legen Käufer sogar das 55-fache hin. Immobilien sind gefragt wie nie. Also: wirkliche Immobilien zum Anfassen und Bewohnen, es geht hier nicht um Immobilienbeteiligungen und -Fonds. Und die Preise steigen weiter.

Die neue deutsche Lust am Eigenheim hat drei Gründe, sagen Marktkenner: erstens die starke Konjunktur und sinkende Arbeitslosigkeit der vergangenen Monate. Zweitens die unglaublich günstigen Finanzierungsbedingungen. Die Zinssätze für Immobilienkredite sind derzeit so tief wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Entsprechend hoch ist der „Erschwinglichkeitsindex“.

Der setzt die Höhe des Kaufpreises in Relation zum Haushaltseinkommen und dem Zinsniveau, und das Ergebnis lautet momentan: Derzeit muss ein Durchschnittshaushalt weniger als 25 Prozent seines verfügbaren Nettoeinkommens ausgeben, um einen Hauskredit abzutragen. Das reizt viele, den Hauskauf jetzt zu wagen.

Der Nimbus der Wertbeständigkeit

Drittens spielen auch die Unsicherheit an den Kapitalmärkten und die Angst vieler Anleger vor Inflation eine Rolle. Sie hat Investitionen in Sachwerte wieder interessant gemacht, was Makler mit kernigen Sprüchen befeuern wie: „Grundbuch statt Sparbuch“. Andere sprechen von der „Flucht der Anleger in die Immobilie“, die gerade zu beobachten sei.

Klaus Brenke vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung sagt es so: „Es ist viel Geld im Markt. Aber für sichere Anlagen wie Bundesanleihen werden derzeit Zinssätze gezahlt, die unterhalb der Inflation liegen. Daher suchen viele Investoren andere sichere Anlageformen, so wie Gold oder Immobilien.“

Der Angebotsmangel

Die These mag Rainer Braun dagegen gar nicht. Er ist Vorstand der Wirtschaftsberatung Empirica und weiß, dass der Immobilienmarkt schon seit Jahren unter dem Käuferdruck ächzt: „Es sind nicht die Auswirkungen der Finanzkrise, die sich da bemerkbar machen“, sagt er, „die Preise für Immobilien steigen schon länger, und der Effekt wird noch eine Weile anhalten. Weil wir in Deutschland zu wenig bauen.“

Das Angebot an Wohnungen ist daher sehr klein, während die Nachfrage stetig größer wird. Denn die Bevölkerung schrumpft zwar, aber die Zahl der Alleinwohner und Kleinstfamilien wächst. Und sie alle wollen gern immer mehr Raum haben. Jedes Jahr, so bestätigt das Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung, wären 193.000 neue Wohnungen nötig, um den Bedarf zu decken. Allein in diesem Jahr aber werden 40.000 zu wenig gebaut.

Vor allem da, wo die Städte auch noch wachsen, weil sie viele Zuzügler anlocken, fehlen bereits Zehntausende Wohnungen. Das sind „die üblichen Verdächtigen“, so nennt Braun sie, München, Düsseldorf, Köln, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Stuttgart.

Konzentration auf die Ballungsräume

In den Ballungsräumen rund um die Großstädte steigen die Kaufpreise seit Jahren. Das zieht nun auch verstärkt diejenigen an, die Eigentumswohnungen und Häuser nicht primär als Immobilien für den Eigenbedarf sehen, sondern als Kapitalanlage. „Eine Sonderkonjunktur durch die Finanzkrise haben wir nur äußerst punktuell. An der ein oder anderen Stelle könnten sich in Mikrolagen schon Preisbläschen am Markt gebildet haben“, sagt Braun. Am Prenzlauer Berg würde jedenfalls nicht jeder Experte noch eine Wohnung kaufen. Genau festlegen, welche Märkte schon überhitzt sind, will sich aber kein Immobilienfachmann

In vielen kleineren Städten oder ländlichen Gegenden dagegen bleiben die Preise eher unverändert, im Osten sinken sie sogar leicht. Es ist deshalb auch keineswegs so, dass Immobilien eine Art eingebauten Inflationsschutz haben. Immerhin stellt der Immobilienverband IVD fest: Die Preisentwicklung in den sieben Top-Städten lag zwischen 1977 und 2010 nahezu durchgehend über der Teuerungsrate. „In den Metropolregionen ist man also völlig sicher. Und auch für alle Städte ab 100.000 Einwohner taugt die Immobilie als Werterhalt“, sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.

Neue Schrottimmobilien-Welle?

Was große Maklerunternehmen beobachten: Obwohl immer höhere Quadratmeterpreise gezahlt werden, ist das Volumen pro Immobilienkauf kleiner geworden. Die Zahl der verkauften Wohnungen stieg dafür 2010 auf einen Rekordwert an. Sogar renovierungsbedürftige Problemwohnungen in schwierigen Lagen oder vermietete Wohnungen bringen sie derzeit mühelos an den Abnehmer.

Zudem melden die Sparkassen eine Rekordnachfrage nach Krediten. Das belegt vor allem eines: Es sind viele Privatleute, die nun ihr Geld in Wohnungen stecken und die sie längst nicht immer selbst nutzen. „Darunter sind auch viele, die aber keine Ahnung vom Markt haben. Man weiß daher nicht, ob man denen das unbedingt wünschen soll“, gibt Braun zu bedenken.

Eine ähnliche Welle hat der Markt schon einmal erlebt: Nach der Wende kam die Immobilienbranche auf die Idee, massenhaft Wohnungen an Kleinanleger zu verticken. Viele davon stellten sich als pinselsanierte Schrottimmobilien in sozialen Brennpunkten heraus, und Hunderttausende verloren viel Geld.

Wer dennoch sein Glück im Betongold sucht, dem raten Experten: Auf die Lage achten! Eine Top-Lage bringt auf Dauer mehr als ein Top-Haus. Ruhig wählerisch sein! Und nur eine Immobilie kaufen, in der man auch selbst wohnen würde. Und: Nicht jeden Preis bezahlen! Am besten, man vergleicht auf einschlägigen Immobilienportalen im Internet immer mit mehreren Wohnungen in der Nachbarschaft.